ЕКС ИМОТИ

 Kaк се определя цената на земята?
Един от най-широко употребяваните методи в практиката за определяне цената на земеделската земя е този на капитализираната печалба. Използва се формулата: P3 = N / r P3 е цената на земята N е ежегодният размер на печалбата от единица площ r е лихвеният коефициент Друг използван в парактиката вариант за определяне на цената на земеделската земя е чрез капитализиране на очакваната рента , а именно : P3 = R / r R е рентата от 1 дка,лв. r e лихвеният коефициент * лихвеният коефициент изразява очакваната възвращаемост на киптала. Равнището му се определя от : - основния лихвен процент - равнището на инфлацията - бизнесвъзвръщаемостта на капитала и др.


Кои документи са необходими при продажба на земя?
1. документ за собственост, един от трите по-долу:

решение на поземлена комисияповече

нотариален акт за собственостповече

договор за делбаповече

2. актуална скица на имотаповече

3. данъчна оценка на продавания имотповече

4. декларация по чл.264, ал.1 от ДОПКповече

5. декларация по чл.25 ал.8 от ЗННДповече

 

Други документи, необходими само в специални случаи:

6. удостоверение за наследнициповече

7. нотариално заверено пълномощноповече

8. удостоверение за вещни тежестиповече

9. декларация за идентичност на именатаповече

съвет: За Ваше улеснение, Ви препоръчваме да ползвате услугите на професионалните агенции за недвижими имоти или квалифициран юрист при подготовката на необходимите документи. Предоставената информация е с насочващ характер и е обобщение на обичайна практика при продажба на земеделски земи в съответствие с приложимите нормативни актове.
 

Какви са процедурите при делби на ниви, лозя и обощни градини?
Според Закона за Собствеността и Ползването на Земеделските Земи ( ЗСПЗЗ ) всеки собственик има право да поиска делба на общ имот. ЕКС имоти ви съветва да обмислите добре с роднините си решението да разделите имотите си, поради факта, че веднъж раздробени тяхната пазарна цена вече би била по-ниска. Допълнително ще се наложи да заплатите хонорар на адвокат, услугите по разделянето и т.н. В случаите когато това е необходимо най-лесно делба може да се извърши на доброволен принцип. За това е необходимо съсобствениците да заявят желанието си за делба пред Нотариус (с или без адвокат). Там, където няма Нотариус, доброволната делба на нивите може да извърши съдията по вписвания. За това са необходими следните документи:

• Нотариален акт или решение на поземлената комисия;

• Скица на имота, издадена от поземлената комисия. Тя е в сила 6 месеца от датата на получаване;

• Удостоверение за наследници, издадено от районното кметство;

• Проект за делба.

Когато се делят ниви, ливади, лозя и овощни градини не се допуска разделянето на:

• ниви на части по-малки от три декара;

• ливади на части по-малки от два декара;

• лозя и овощни градини на части по-малки от един декар.

Това правило се спазва и при определяне на дяловете на отделните наследници, съсобственици на земи, получени по Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.

Как се определя категорията на земята?
Земеделските земи се разделят на 10 категории - според пригодността им за производство на различни видове растителна продукция и наложените ограничения, бонитета, според вида на почвата, климатичните условия, релефа и др. качества на земята. Най-масово разпространени плодородни земи в България са от 3-та до 5-та категория. Колкото расте цифрата на категорията, толкова намалява плодородността на земята. Най-неплодородните земи са десета категория. При тях почвата е песъклива и чакълеста и те не се обработват за производство на селскостопанска продукция. За детайлна информация посетете: http://www.soils-bg.org/soilmap/index_soils.html 


Как мога да резервирам имот?
Ще трябва да внесете депозит (обикновено около 10% от цената на имота или минимум 1 000 евро), които не се възстановяват. Това ви гарантира, че имотът вече няма да се предлага на на нашия уебсайт, както и че ще бъде депозиран на продавачите и те ще спрат да го продават и ще се обвържат да го продадат само на вас при договорената цена.


Мога ли да приключа сделка, без да присъствам?
Да, ако сте заети и нямате възможност да пътувате за приключване на сделка, можете да дадете пълномощно на адвокат, който да ви представлява в деня на приключването на сделката. Това е често използвана практика в днешно време, поради голямата динамичност и заетост на клиентите ни. Представителството при приключване на сделка е част от обслужването, което предлагаме и не се таксува допълнително.


Как и кога ще получа нотариалния си акт за собственост?
Можете да ги получите от нотариуса, при който се изповядва сделката, в наш офис или по пощата – това зависи изцяло от вашите изисквания. Обикновено нотариалните актове са готови до 10 дни след приключването на сделката.


По какъв начин се проверяват тежестите на имота, както и дължими данъци и др. особености?
Данни за вписани тежести на имота (ипотеки, права на трети лица, съдебни претенции и т.н.) могат да бъдат проверени в съответната Служба по вписвания (Имотен Регистър) при Агенция по вписванията по местонахождение на имота. 

Дължимите данъци могат да се проверят в съответната служба „Местни данъци такси” към съответната община по местонахождение на имота. Взима се Удостоверение за данъчна оценка (конкретно за имота) или Удостоверение за липса на общински задължения (по-общо за продавача за задължения на продавача за местни данъци и такси към съответната община и за други имоти).

В съответното териториално подразделение на НАП могат да се провери за наличие на държавни задължения на продавача на имота - (данъци, задължителни осигурителни вноски и т.н., като се изиска Удостоверение за липса на данъчни задължения. 

Имотите не могат да бъдат предмет на залози, а само на особени залози, които се вписват в Централния регистър за особени залози. За особен залог служат само имоти, които са собственост на търговски дружества.

Освен предварителните проверки на имота и наличието на тежести и задължения, най-добре е да се извади Удостоверение за тежести към деня на изповядване на сделката, там ще излезнат всички вписвания, които могат да доведат до евикция /съдебно отстраняване/ на купувача. 


Как се процедира в случаи, в които се закупува имот с ипотека?
Ако към момента на сключване на предварителен договор върху имота има учредена ипотека, то продавачът следва да се задължи към момента на окончателното прехвърляне на имота ипотеката да бъде заличена и новият собственик да придобие имот без тежести.